Conformément à l’article 544 du Code civil, le propriétaire d’un bien immobilier jouit de l’usus, du fructus et de l’abusus de la propriété. Les avantages sont accordés à une seule personne. Cette jouissance peut être répartie entre deux individus, et dans ce cas, on parle de démembrement de propriété. En cas d’existence d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire pour le bien, on s’interroge si l’usufruitier est en droit de vendre ses droits.
Que signifie démembrement de propriété ?
Dans le domaine de l’immobilier, le démembrement consiste à séparer l’usus et le fructus de l’abusus. Cela veut dire que l’usufruitier peut bénéficier de ses droits d’usage d’un bien immobilier. Il est possible de louer et percevoir le montant d’un loyer. Pour bénéficier de son usufruit, il devra s’acquitter des charges comme la taxe foncière et la taxe d’habitation. Il faut ajouter à cela les travaux d’entretien ainsi que la réparation du logement. Tous les usufruitiers du bien immobilier sont les enfants qui profitent d’une donation ou des droits de succession après la mort de leurs parents.
Pour ce qui est du nu-propriétaire, il ne jouit que de la nue-propriété de la maison ou de l’appartement. Ce dernier n’est pas capable de percevoir une part du loyer, mais doit prendre en charge les gros travaux si nécessaire. En fonction des règles conventionnelles, lorsque l’usufruitier meurt, le nu-propriétaire devient le seul et unique propriétaire du patrimoine.
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Possibilité de vente de l’usufruit par l’usufruitier
Le démembrement d’une propriété donne la possibilité à l’usufruitier de vendre ses droits sans l’accord de l’autre partie. Dans l’ensemble cela n’affecte pas les règles établies entre les deux parties. Le nouveau propriétaire de l’usufruit doit être d’accord avec les conditions élaborées en amont. La vente du droit d’usufruit ou de la nue-propriété est assez rare, car l’individu qui le fait perd ses avantages sur le logement. Cette alternative est intéressante s’il est dans le besoin d’argent.
Effectuer l’achat d’un usufruit est un investissement immobilier, car vous bénéficiez des droits d’usage d’un bien à prix inférieur. Le nouvel usufruitier doit être conscient qu’à la mort du premier usufruitier, ses droits s’achèveront. Si cette transaction est rentable, l’opération est risquée.
Que faire en cas de litige entre les parties ?
Il peut arriver que des conflits surgissent bien que l’usufruitier et le nu-propriétaire se soient accordé sur la vente. Par exemple, le bénéficiaire de l’usufruit ou le nu-propriétaire peut décider de vendre le logement sans demander au deuxième propriétaire. Le nu-propriétaire peut intenter une action en justice contre l’usufruitier si ce dernier ne respecte pas les règles énoncées dans le contrat. Le but de l’action peut être d’annuler quelques actes ou mettre un terme à l’usufruit. Dans la plupart des cas, le tribunal peut décider d’éteindre l’usufruit. Cela est bien possible si la demande est formulée par le nu-propriétaire et que ce dernier présente des preuves que l’usufruitier utilise le bien abusivement.